王晋斌：资产价格暖经济、稳经济

王晋斌  中国人民大学经济学院副院长、国家发展与战略研究院研究员、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员  

本文字数：2528字

阅读时间：7分钟

“稳房市、振股市”成为宏观政策的明确发力点之一，资产价格暖经济、稳经济。资产价格被全面纳入中国宏观政策调控框架，为科学的宏观调控赋予了新内涵。

中央政治局9月26日召开会议，会议强调了“要促进房地产市场止跌回稳、要努力提振资本市场”。“稳房市、振股市”成为宏观政策的明确发力点，资产价格暖经济、稳经济，资产价格被全面纳入中国宏观政策调控框架。

从房市来看，居民把大量的储蓄配置在房地产上，平均水平上住房是城镇居民最重要的资产。有相关研究表明，以市场价格来计算，住房占居民家庭资产财富的60-70%，甚至还要高。从股市来看，中国股市中小投资者占绝大多数，散户占比超过99%；上市公司超过5300家，股市市值约占GDP的60%多一点，成长空间巨大。中国资本市场投资者保护报告（2024）指出，我国股市投资者有2.2亿，基金投资者超过7.2亿，股票市场的健康发展事关上亿家庭、工商百业。

房市和股市对中国经济的作用和影响是巨大的。

从房市来看，涉及到三个重要经济主体：居民、地方政府和银行。住房对居民来说是资产财富，财富事关居民的消费行为；土地出让金对地方政府来说是重要的钱袋子，地方财政（钱袋子）事关各地社会民生和经济增长动力；房贷对银行来说是重要的生息资产，房贷数量和质量事关银行体系的盈利性、稳定性。因此，房地产市场平稳健康发展极大地有利于牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。

从股市来说，除了交易税收和监管外，主要涉及二个重要的经济市场主体：投资者和上市公司。股票对投资者来说是获取投资收益的重要渠道，是决定投资者财富变化的重要变量；对上市公司来说公司市值是最重要的质押品和抵押品，股价上升能提升企业融资能力并促进企业投资创新。因此，股价是激励社会消费和激发社会投资创新的重要变量。

从土地出让金与地方财政关系来看，土地出让金占地方财政总收入的比例连续多年超过30%。2021年全国土地出让收入约8.7万亿元，创历史峰值，占地方财政收入的比例高达41.5%。2022年国有土地使用权出让收入约6.7万亿元，同比下滑23.3%。2023年地方国有土地使用权收入约5.8万亿元，同比下滑13.4%，较2021年峰值下滑约1/3。财政部近期发布的数据显示，2024年1-8月国有土地使用权出让收入约2.02万亿元，同比下降25.4%。按照今年前8个月的情况，2024年全国土地使用权出让收入相比峰值2021年将出现超过5万亿元的缺口，相比2023年也将出现超2万亿元的缺口。房地产市场止跌回稳，这个缺口就会缩小，就能缓解和改善地方政府的财政压力。

依据国家统计局的数据，2021年房地产开发企业到位资金约20万亿元；其中，国内贷款和个人按揭贷款分别约2.3万亿元和3.2万亿元。2022年房地产开发企业到位资金约14.9万亿元；其中，国内贷款和个人按揭贷款分别约1.7万亿元和2.4万亿元。2023年房地产开发企业到位资金约12.7万亿元；其中，国内贷款和个人按揭贷款分别约1.6万亿元和2.1万亿元。2024年1-8月份，房地产开发企业到位资金约7万亿元；其中，国内贷款和个人按揭贷款均分别约1.0万亿元。从2024年1-8月的情况看，国内贷款和个人按揭贷款只有2万亿元，相比2021年下降约45%。房地产市场融资已经出现了深度调整。

2021年商品房销售面积约17.9亿平方米，2022-2023年商品房销售面积分别约13.6亿平方米和11.1亿平方米。2024年1-8月份新建商品房销售面积约6.1亿平方米。2021年商品房销售额约18.2万亿元，2022-2023年商品房销售额分别约13.3万亿元和11.7万亿元，2024年1-8月份新建商品房销售额约6万亿元。按照2024年1-8月份的情况，相比2021年，全年销售面积和销售额将出现腰斩风险。房地产销售面积和销售额均已出现了深度调整。房地产市场止跌回稳要求商品房销售面积和销售价格均出现止跌回稳。

央行在不久前出台了针对房地产金融的五项新政策。包括引导银行降低存量房贷利率，0.3万亿住房再贷款央行出资的比例由过去的60%提高到100%；允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。财政货币协同发力，用好专项债券用于土地储备等等。9月26日的中央政治局会议强调要加大“白名单”项目贷款投放力度、调整住房限购政策、降低存量房贷利率，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，推动构建房地产发展新模式。

从相关的研究数据看，股市上涨1000点可以提升市值20万亿元，释放出巨大的财富效应，既可以激励消费，又可以激发企业投资创新（Tobin’q效应）。最近几年上市公司数量大增，股指低位震荡徘徊，10多年以来上证3000点成为中枢，股市融资功能强化，投资功能弱化。党的二十届三中全会明确指出“要健全投资和融资相协调的资本市场功能”，股市作为投资财富管理的功能上升至新高度。

9月24日，央行宣布创设两项新工具：一项是创设证券、基金、保险公司互换便利；另一项是创设股票回购、增持专项再贷款。针对股票市场同时出台两项创新性金融工具，力度前所未有。从提出首批0.5万亿元互换便利和0.3万亿元的回购增持来看，可以认为央行为中国股市卖出了一张有特定规模的看跌期权，锁定了股指下限，这也是股价连续几个交易日出现了“跳升”的关键原因。

股市上涨，暖经济；房地产市场止跌回稳，稳经济。随着经济高质量发展和建设金融强国的推进，资产价格在中国宏观经济运行中的重要性愈加明显。为了应对和解决当前经济运行出现的价格偏低和有效需求不足等问题，“稳房市、振股市”成为宏观政策的明确发力点之一，资产价格暖经济、稳经济。资产价格被全面纳入中国宏观政策调控框架，为科学的宏观调控赋予了新内涵。

文章仅作为学术交流，不代表CMF立场。

延伸阅读